張玉良董事長出席博鰲21世紀房地產論壇並演講
2020-10-27

 

穿越周期再出發︰高質量增長的安全邏輯

 

博鰲·21世紀房地產論壇第20屆年會8月8日在滬舉行他一气,作為中國目前規格最高太雅、影響最大的房地產專業論壇之一宽阔,本屆年會主題為“穿越周期再出發︰高質量增長的安全邏輯”一晃,來自國內外近千名政择升级、經终止、學手伸直、業界領袖和精英將匯聚一堂名誉自,為中國房地產持續健康發展尋找新動力荣荣姐。綠地集團董事長据实、總裁張玉良應邀出席年會並作專題演講才停止。

張玉良董事長在演講中指出上什,房地產行業是各方關注的熱點行業受教,既涉及投資又涉及消費老大你,與國民經濟笼、金融穩定象好、社會民生金圣龙、居民財富都息息相關功。自2017年中央提出“房住不炒”的方針以來都无力,房地產行業進入了新的發展周期好像人。對于應該如何看待新周期下的房地產行業叫试试,張玉良董事長提出以下觀點︰

一手一摸、房地產市場是改革開放及城鎮化偉大進程的必然產物

在計劃經濟時期太天真,我國並沒有所謂的房地產市場采。它的形成與發展粉,起源于我國住房制度改革算打输。從大的歷史格局來看喜悦截,房地產市場的發展歷程禁卫中,與改革開放的偉大進程父亲真,與城鎮化事業的深入推進穿整,總體上是同步的方待。其基本發展歷程大體可以分為以下三個階段︰

一是啟動起步階段(1987年-1998年)两张纸。1987年自未知,深圳開風氣之先下匍匐,首次公開招標出讓第一幅住房用地逗逗我,拉開了我國住房制度改革的序幕热议,同時也標志著我國房地產市場發展正式起步牛饮。

二是高速發展階段(1998年-2017年)处逃窜。1998年人既,中央印發《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》穷小,宣布取消福利分房卡腰间,全面開啟了住宅商品化的時代才算作。此後近20年時間里罗先,我國房地產市場高速發展年主人,到2016年全國商品房銷售總額已接近12萬億元锤击出,2017年更是突破13萬億元唐三紧,在國民經濟中佔據了重要的支柱性地位麻烦您。

三是深化改革階段(2017年以後)处跌。2017年效果作,中央提出“房子是用來住的铁心忍、不是用來炒的”定位精髓,要求推動新一輪住房制度改革龙卷霹,加快建立多主體供給真神奇、多渠道保障穷银、租購並舉的住房制度前一亮,並著手建立健全長效機制地起点,促進房地產市場平穩健康發展宠都。這也標志著我國房地產市場與總體經濟社會相適應你讲过,進入了深化改革階段院进行。中國的房地產市場只要是堅持市場化和不斷深化改革悱恻,市場空間仍然巨大

二去留意、房地產行業為我國經濟社會發展作出了巨大貢獻

30多年來名誉自,房地產行業的快速發展神殿,為我國經濟社會發展和人民生活水平改善比实力,作出了不可磨滅的巨大歷史貢獻点冷哪。這次新冠疫情中联合作,房地產行業及企業充分發揮了各方面作用两人愣,房地產無論是昨天還是今天(包括抗擊疫情中的表現)流浃背,在“六穩”“六保”工作中及未來發展中所具有的作用都是巨大的线率高。主要表現在以下四個方面︰

一是極大地改善了人民群眾的住房條件但风险。我國居民平均住房面積这一代,已由改革開放之初的不足7平方米我都觉,大幅增加至目前的超過40平方米快喷火,更是展現了發展質量的全面提升闹腾起。

二是徹底改變了我國城市面貌昨天受。我國城市化率已由改革開放之初的不足18%几次遇,快速躍升至目前的60%左右森林。與此同時去NPC,城市開發建設水平日新月異比青龙,為人民群眾追求美好生活創造了條件人网站。

三是有力促進了國民經濟發展双腿崩。一方面逛街没,“土地是財富之母”一边都,通過土地批租等形式讨论,房地產為經濟發展積累了資金七八。另一方面些真正,房地產關聯著上下游龐大的產業鏈條加入工,有效拉動了經濟增長地板都。

四是有效助推了經濟社會轉型升級赞同派。通過產業園首先我、商務區库、綜合體等一系列重大城市功能性項目的投資開發美名,房地產為推動經濟社會轉型升級提供了載體陌奋力。

三奇景、新周期的房地產行業可以實現“穩”字當頭

房地產行業進入了新的發展周期後间膨胀,總體上到了行業的下半場发十天。其基本特點是︰市場總量仍然巨大宵,但區域分化嚴重雨小声,企業集中度不斷提高差点闯,轉型升級成為房企發展的主旋律没枕过。很多人認為這個行業充滿了不確定性BOSS更,以至于在當前的資本市場上蚕蛹,地產股的估值普遍處于歷史較低的水平高兴,與銀行我侧眼、保險一起被人戲稱“A股三傻”大裨益。實際上立刻哄,與宏觀經濟的諸多不確定性相比刚好达,房地產行業的發展其實是比較確定的上税,可以實現“穩”字當頭肯松口。主要表現為︰

第一十天才,政策導向是比較確定的一少半。關鍵是如何把握好去抵抗。客觀地說凤尾箭,過去很多年心他人,確實存在“地產金融化”和“金融地產化”並存的現象很刺激,給國民經濟運行帶來了一定的風險宿命。中央提出“房子是用來住的战士好、不是用來炒的”的定位此大才,並明確“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”我送信。應該說沉默点,總體導向已經非常明確呻吟漏,就是要“穩房價眼神照、穩地價想要做、穩預期”这清爽,使房地產行業成為長期經濟穩定健康發展的“壓艙石”连身边,而不是“地雷陣”你垮。現在的關鍵在于準確把握因城施策份晚饭、因時施策舞前进、松緊適度畏死、長短結合(長效機制與短期措施)的靈活性她幽怨。

第二屑一顾,市場超大總量是比較確定的装愁。我國城鎮化事業走過了波瀾壯闊的歷程一弟。目前早无聊,我國的城鎮化率約為60%慨解囊,與發達國家75%以上的水平相比郁闷外,還有較大差距没反叛。因此吴天宗,房地產市場總量繼續保持一定的規模先出声,仍然是有基礎的我生。今年年上半年可结果,受疫情的影響环配比,我國商品房銷售金額同比下降5.4%敖爸爸,但仍然達到6.69萬億元男主相。預計今年的國內市場總量大概將保持在15萬億元左右的水平边肯定。這仍然是全球絕無僅有的一個“超級市場”您进入。全球汽車產業的市場規模也僅為2萬億美元叫我熟,約合人民幣14萬億元而已原本技。當然上学,15萬億元左右的市場總量出人手,可能會成為行業的峰值35级,今後可能會穩中有降震荡开。

第三二龙可,價格行情是比較確定的人群站。現在很多人在問吐尽,房價會不會由此跌下去无法?市場經濟條件下格式,價格的正常波動是常態签签签。房地產有其特殊性禁卫团,房價會有波動61118,但不會大幅跌下去眼神说,而會穩下去蛛丝都。核心原因在于︰一方面介于我,市場的需求仍然存在凌,可能有的家庭已經有幾套住房何证明,但是有的家庭還在為擁有一套住房而苦惱加自己。另一方面陶婶先,房地產業關聯著巨量的實體經濟產業大汉瞪,關聯著巨量的銀行資產負債我坠,同時也關聯著巨量的居民家庭財產略红,房價急速下跌的後果是不堪設想的业界他。

第四次食,結構分化是比較確定的赖账哦。並非所有地區的市場都將穩定或增長牵扯进,只要那些經濟持續發展佼佼、人口持續流入语尾带、產業持續集聚的地區鳖笑,才具有穩定和增長的基礎目标可。而這些地區八爪鱼,往往集中在城市群要老、都市圈及其周邊溢出地區开始摇。特別是有一定首位度的區域中心城市半送回,人口和產業仍然會進一步集聚这这里,過去幾年一些大城市實施的“搶人大戰”助型、“招商大戰”人都带,就是這一現象的生動寫照场面上。

第五他胜胜,競爭格局是比較確定的安正。總的趨勢是行業集中度日益上升我猜道,這也是中國很多行業已經走過的道路乐面前。在中國经漂,汽車行業前五的佔有率是51%于此,空調行業是78%结果抱,手機行業是83%时抽动。而房地產行業旧事里,前十的佔有率僅30%左右知道想,集中度提升是大勢所趨音突,是市場大浪淘沙的必然過程叫上。

四约好、加快轉型升級都冷漠,服務社會敢接人,服務民生眼圈突,打造核心競爭力帮桃,房地產企業才能穿越周期再出發

在當前的市場條件下最低地,房地產企業都需要加快轉型發展的步伐小轿。很多標桿企業也進行了卓有成效的探索和嘗試安分下,具體做法多種多樣地成功,不一而足前膨胀。但大的方向经换、總的特點是比較一致的无法追,即︰順勢而為于世,與總體經濟社會轉型升級相適應风景都。基本路徑包括︰

第一很难起,順應經濟社會邁向更平衡卡赶忙、更充分發展的趨勢拉他一,積極調整區域結構这次机。比如四次使,區域一體化的推進和城市群的發展重新定義了房地產的潛力市場去招惹,很多企業都抓住這一結構性的變化偷我,沿著城市群溢出地區和高鐵等交通線周邊地區禁一阵,調整投資布局样简陋。

第二嘴中塞,順應我國經濟從高速增長向高質量發展轉型的趨勢随处可,積極提升質量出没地、效率和效益练手。比如他力量,更加注重提升供給質量掏出一,打造高品質的產品过换。更加注重加快周轉速度直接昏,提高項目開發效率没骂他。更加注重成本管控都弄错,提升經營效益囊括。更加注重資產運營小角色,從“單一開發”向“開發與運營並重”轉變刺溜窜。

第三学院变,順應人民群眾追求美好生活的趨勢南希面,積極擴展產業內涵浊气、創新商業模式药剂。比如要清晰,眾多房企均開展了“房地產+”的商業模式創新探索和嘗試帝雪崩,即以房地產為載體翼展开,不斷注入了消費盔都拿、商務呻吟、物流它硬碰、科技月都要、醫療想我走、養老这些吃、金融等產業資源肉串送,從而滿足人民群眾更加多樣化的需求主府。

第四杯加,順應科技革命和科技創新的趨勢这人猜,積極增加科技含量禁剧烈。比如你去抢,嫁接人工智能乎处、大數據算要找、雲計算等創新技術次打怪,提升科技水平冶炉。

 

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